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70城出臺“扶企”舉措 房企高比例復工 調整現房銷售模式 樓市漸回常態

北京晚報 2020-04-03

對于房企而言,這次疫情是典型的黑天鵝。某TOP100房企相關負責人李柯表示,春節后樓市成交量同比斷崖式下跌,ldquo;預計一季度銷售額不會太理想,我們可能僅完成計劃的40左右rdquo

對于房企而言,這次疫情是典型的黑天鵝。

某TOP100房企相關負責人李柯(化名)表示,春節后樓市成交量同比斷崖式下跌,“預計一季度銷售額不會太理想,我們可能僅完成計劃的40%左右”。

盡管工作一度陷入焦灼,但李柯依然看好后市,預期2020年樓市政策環境將相對寬松。李柯曾帶領團隊挺過2008年金融危機,他相信,“這并非最難熬的日子,危機過后可能是轉機。”

多個城市紛紛出臺樓市“新政”,認證了李柯的猜想。據中原地產不完全統計,從放寬預售條件到緩交出讓金,從松綁限購到下調公積金首付比例,僅2月份就有超70個城市出臺涉房地產政策。

困局之下,各地房地產調控正走向分化:一邊是西安、南京、蘇州等地紛紛推出貸款展期、增加信貸額度等友好政策,一邊是廣州、駐馬店、濟南、海寧等地寬松政策遭遇緊急叫停,以及海南的調控層層加碼。

這表明“房住不炒”的主基調并未發生根本改變。一個開放的樓市,必須把握好“維穩”與“刺激”的邊界線。

多城幫扶新政落地

密集出臺的“新政”背后,是疫情帶給各地樓市的明顯沖擊。

統計局數據顯示,1-2月份,商品房銷售額8203億元,下降35.9%。房地產開發企業到位資金20210億元,同比下降17.5%。

在交易量下滑、回款放緩、到期債務等多重壓力下,李柯所在的房企面臨大考,拿地節奏、經營計劃都被打亂。

鑒于此,各地政策的側重點在于幫扶房企,保障企業資金周轉安全。據克而瑞監測,已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、武漢、無錫、南昌、杭州等省市出臺涉房地產行業政策,包括延期或分期繳納土地出讓金,降低土地拍賣保證金比例,放寬預售條件等。

也不乏一些針對需求端的調控政策,如契稅補貼、放寬落戶購房限制、放寬限購以及降低首套房貸款首付比例等。不過,駐馬店、寶雞、廣州、濟南、海寧等地關于降低首付、松綁限購的政策均已“下架”。

有業內人士表示,這表明各行各業的“政策幫扶潮”中,房地產政策寬松的尺度和邊界不會太大太遠。“允許各地出臺扶持房企相關政策,但不能觸碰‘房住不炒’這個基本原則。”

調整現房銷售模式

在疫情沖擊下,海南在房地產市場調控加碼。除了海南本地人限升級外,最受關注的是現售制度。自3月7日起,海南新出讓土地建設的商品住房,全面實行現房銷售。

李柯所在的房企在海南也有所布局,“現房銷售對我們影響不大,因為大多數項目基本售完,但對一些中小房企打擊會比較大。”

調整現房銷售模式的城市還有蘇州。在現房銷售層面,海南和蘇州形成了“此消彼長”的鮮明對比,前者是嚴控,后者是松綁。

3月2日,蘇州市自然資源和規劃局發布通知稱,個別地塊取消封頂銷售和現房銷售的限制條件。在業內人士看來,“這是蘇州對2019年現房銷售規則作出調整。根據蘇州2019年相關規定,地價較高的項目,必須以現房的形式進行銷售。”

事實上,現房銷售政策對于房企的購地和項目開發會形成很大影響。業內人士表示,松綁現房銷售可以緩解房企現金流壓力,支撐房企積極補倉,同時也能吸引更多企業布局蘇州。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,結合蘇州的松綁現房銷售政策來看,海南新政更多的是為了約束炒地等行為,未來開發商在海南投資拿地會更加理性。

這種偏緊的政策是現實教訓換來的。海南的發展歷史表明,房地產需求端政策的細微松動,可能導致炒房和炒地需求卷土重來,讓來之不易的調控成果付諸東流。

在克而瑞分析師楊科偉看來,海南此番升級調控是“打預防針”,既起到警示作用,也避免重蹈駐馬店、廣州放松調控隨后緊急叫停的覆轍,尤其是避免房地產市場陷入“一放就漲”的怪圈。

土地市場率先回暖

經歷了一波“寬松新政”和復工復產潮后,3月開始,北京、成都、蘇州等多地樓市、地市迎來新變化。李柯向記者透露,3月中旬時公司的項目復工率接近八成,目前達到了九成。

在房企銷售幾乎全線下滑的2月,土地市場率先恢復起來,包括綠城、華潤、首開、旭輝、世茂在內的12家房企積極拿地。土地市場是樓市風向標,現階段土地的成功出讓,很大一部分作用在于穩預期。

“我認為這是拿地好時機。”某TOP20房企投拓人員告訴記者,雖然疫情期間銷售幾乎“停滯”,但業內普遍看好后市機會。

在合肥,33家知名房企參拍4宗地塊,平均溢價率達30%,總成交金額達到81億元;在廣州,越秀區某地塊最終以底價23.57億元拍出,成交樓面價6.5萬元/平方米,成為目前廣州樓面價最貴地塊;在蘇州,6宗因疫情影響延遲出讓的涉宅地塊于3月25日競拍,引來86家房企爭搶,共拍出123.69億元,平均溢價率為11.63%。

在土地市場成交活躍的同時,各地樓市也春風徐來。記者梳理發現,北京熙悅天寰臨時售樓處于3月28日開放,吸引了眾多關注。成都某項目360套房源有10000多人參與搖號,深圳萬科星城288套小戶型公寓開盤售罄。

談及近期樓盤熱銷的原因,嚴躍進告訴記者,一些高端住宅消費需求正逐漸釋放,表明市場潛在需求較多。另外多地對樓市政策進行微調,放寬落戶限制、引進人才政策等也提振了市場預期。

隨著多地樓市穩步復蘇,整體行情并沒有疫情初期那么悲觀。克而瑞數據顯示,全國整體成交量已回升至去年六成左右水平,深圳、成都等9城已完全恢復至去年水平。

如今,疫情的陰霾逐漸散開。從低谷到回暖,李柯已帶領團隊扛過了黑天鵝起舞的過渡期。過去兩個月,他見證了各地“新政”頻出,也積極投身于企業自救,“即使在最壞的時刻,也藏著最好的時機。” 陽葉萍

政策動態

天津調整人才引進條件

3月12日,天津對技術型人才引進落戶條件進行了調整,高等職業院校畢業、在本市用人單位就業滿足要求之一即可作為技能型人才引進落戶,比如不超過30周歲;具有高級職業資格或在津工作滿一年,不超過35周歲;具有技師職業資格,不超過40周歲。

海南限購升級

3月7日,海南省發布通知明確提出本地居民購買多套住房的限購政策,對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及成年子女),停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。

此外,還提出改革商品住房預售制度,新出讓土地建設的商品住房,實行現房銷售制度。

山東鼓勵放開落戶限制

3月3日,山東省提出放開農業轉移人口落戶限制。加快推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶,濟南、青島中心城區盡快放開落戶限制。全面實施居住證制度,確保有意愿的未落戶常住人口全部持有居住證。

石家莊下調預售資金監管比例

3月1日,石家莊在疫情防控期間至結束后6個月內,市、縣行政審批(住建)部門對已取得施工許可的項目可調整預售許可審批條件,將形象進度要求調整為預售樓棟完成投資不低于25%。

同時,預售重點資金監管比例由40%下調至30%;預售資金監管主管部門可依企業申請,對執行資金監管辦法的企業可批準其跨一個節點申請提前撥付重點監管資金。

蘇州調整預售許可政策

2月19日,蘇州市自然資源和規劃局發布《關于做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》,提出住宅(商住)地塊不統一要求設置竣工預售許可調整價,超過市場指導價的,不統一要求項目工程結構封頂后申請預售許可;進入一次報價的,不統一要求工程竣工驗收后申請預售許可。

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